Совладельцы завода «Светлана», занимающего 46 га на пр. Энгельса, завершили подготовку к реновации территории. Им удалось перевести площадку под жилую застройку, что увеличит стоимость земли предприятия в 2 раза.
Комиссия по землепользованию и застройке под председательством вице-губернатора Игоря Албина в конце прошлой недели одобрила перевод почти всей территории завода «Светлана» на пр. Энгельса под жилищную застройку. Причем жилье станет не условным, а основным видом использования этой территории. После того как КГА выпустит соответствующее постановление, стоимость этой земли, которая сейчас оценивается в 5-7 млрд рублей, может вырасти в 2 раза. Так что совладельцев «Светланы», в числе которых компания «Евроинвест», известный бизнесмен Феликс Длин, а также семья авторитетного предпринимателя Владимира Голубева, ждет хорошая прибыль.
Комиссия по землепользованию и застройке, где обсуждался вопрос о переводе 33 из 46 га территории завода «Светлана» в зону ТД1-1, которая делает жилищную застройку основным видом ее использования, состоялась в прошлую пятницу.
Как рассказали «ДП» участники комиссии, было принято положительное решение, хотя несколько членов комиссии выступили против. «Я голосовал против, и Оксана Дмитриева тоже. Но в итоге ее приняли в пользу инвестора. Говорили, будто поправка эта согласована с комитетом по промышленной политике. А на оставшихся в квартале промышленных участках будет реализован какой-то оборонный проект. Но никаких обосновывающих материалов не было», — рассказал член комиссии Алексей Ковалев. «Я тоже был против. Дело в том, что новое зонирование позволяет просто застроить все жильем, не получая никаких дополнительных согласований, и, соответственно, не вкладываться в развитие. Можно просто продать землю, причем продать ее дороже прежнего», — переживает член комиссии градозащитник Александр Карпов.
При этом председатель КГА Владимир Григорьев заявил «ДП», что никакого серьезного изменения зонирования территории завода «Светлана» по отношению к тому, что было указано в генеральном плане, в результате решения комиссии не произойдет.
А глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин заверил, что промышленное производство в этом квартале будет сохранено.
«Сейчас предприятие находится в сложной экономической ситуации. На его сохранение и развитие собственник планирует пустить деньги от продажи переведенной под жилье земли. А вопрос с санитарно-защитными зонами вокруг производства в жилом районе обещают решить, отделив жилые дома от заводских корпусов деловой зоной», — уточнил он.
Заводу «Светлана» принадлежит 46 га на пересечении пр. Энгельса и Светлановского пр. Но сейчас предприятие, которое выпускает лампы для радиопередатчиков, микроволновые устройства для радиолокаторов и светодиоды, использует меньше половины своей территории (по генплану, промышленными в квартале остаются три участка общей площадью около 9 га, и их изменение назначения окружающих территорий не коснется. — Ред.).
Старые корпуса завода активно сдаются в аренду под разные виды бизнеса. Согласно данным отчетности предприятия, от сдачи в аренду участков и зданий «Светлана» в прошлом году получила 0,94 млрд рублей — это три четверти ее годовой выручки, составившей за год 1,2 млрд рублей (причем по сравнению с 2015 годом выручка упала на 67 млн рублей).
Судя по всему, акционеров предприятия эта ситуация не устраивает.
Еще в 2014 году Смольный по просьбе «Светланы» перевел 33 га его территории из промышленной зоны в деловую (для участка была установлена зона ТД1-2_2, разрешающая строительство жилья на 50% территории). Теперь ее переводят под жилье полностью.
Как пояснил «ДП» гендиректор ПАО «Светлана» Никита Гладков, смена назначения этой территории даст предприятию возможность в перспективе некоторую часть земли (площадь, по его словам, пока даже не обсуждалась) использовать под жилую застройку. А вырученные деньги направить на покрытие части инвестиции в объеме 3 млрд рублей, которые уже вложены в модернизацию.
«Но если в перспективе что-то и будет продано, то только недострой или не используемая под производство недвижимость, которая с советских времен так и стоит мертвым грузом, лишь отнимая у предприятия средства на свое содержание», — уверяет Никита Гладков.
Участники рынка считают, что продажа этой территории станет логичным завершением многоходовки со сменой зонирования. Тем более что в составе акционеров «Светланы» несколько лет присутствуют известные в Петербурге застройщики и девелоперы (см. «Бенефициары…»), в том числе совладельцы компании «Евроинвест» — одного из крупнейших ленд-лордов региона.
«Рыночная стоимость участка «Светланы» с учетом того, что основным видом разрешенного использования будет жилье, составит 8-10 млрд рублей. Это на 30% выше, чем до положительного заключения комиссии», — считает заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
В холдинге AAG оценивают разницу в стоимости земли еще выше. «С учетом согласованной документации и перевода она будет стоить 10-12 млрд рублей. А сейчас мы ее оцениваем в 2 раза дешевле», — говорит Евгений Кулагин, руководитель департамента A-Invest (входит в холдинг AAG).
По мнению Анны Сигаловой, общая площадь жилья на переведенном участке может достигнуть 500 тыс. м2.
«С учетом такого внушительного объема застройки оставшиеся промышленными пятна площадью 9 га представляют интерес для редевелопмента и размещения объектов коммерческой недвижимости, а также апартаментов», — говорит она.
А гендиректор ГК «Доверие» Дмитрий Панов напомнил, что большой объем жилья потребует возведения дополнительных социальных объектов, что несколько снизит плотность застройки.
«Тем не менее жилые проекты в Выборгском районе будут ликвидны. Стартовая цена на них может составить 110-120 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса проекта», — считает Димитрий Панов.
За 2016 год редевелопменту в Петербурге, по данным компании «Петерлэнд», подвергли 851 га (14% от общей площади промышленного пояса города, который составляет 6,5 тыс. га).
«Промышленные территории вовлекаются в оборот со скоростью 1-4% в год», — говорит генеральный директор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий.
Процесс мог бы идти быстрее, но его тормозят перемены в градостроительном законодательстве.
«Мы не успеваем приспособиться к этим изменениям. Не можем планировать проекты. Во всем мире девелоперам дается переходный период. А у нас все меняется в один день. И бизнес просто ставят перед фактом», — согласен один из девелоперов.
Авторы: Наталья Ковтун, Надежда Федорова, Александра Конфисахор, Мария Тирская, Артемий Анин
Фото: Байгушева Антонина
