Швейцарский инвестфонд ENR Russia Invest SA выставил на продажу БЦ «Петровский форт» за 3 млрд рублей. Доходы от аренды не позволяют собственнику обслуживать валютные долги.
Швейцарский фонд ENR Russia Invest (ENR), последние 2 года де–юре владеющий бизнес–центром «Петровский форт» в центре Петербурга, выставил его на продажу.
Убедились лично
О том, что «Петровский форт» выставлен на продажу за 3 млрд рублей, «ДП» сообщили несколько источников на рынке недвижимости. Корреспондент «ДП» в пятницу позвонил в «Петровский форт» и, представившись потенциальным покупателем, получил подтверждение и готовящейся продажи, и цены.
«Петровский форт» — бизнес–центр класса B общей площадью 48 тыс. м2, расположенный на пересечении Пироговской наб. и Финляндского пр. Он находится на участке площадью 1,2 га, где когда–то стоял незавершенный корпус гостиницы «Санкт–Петербург».
В 2001 году права на недострой от РАО «ВСМ» перешли к дочерней структуре корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко и Сергея Полонского. Инвестиции в строительство бизнес–центра оценивались в $20 млн.
Комплекс был сдан в эксплуатацию в 2003 году. В нем девять офисных этажей (их арендопригодное пространство — 16,3 тыс. м2) и два торговых. В цоколе имеется паркинг на 106 мест.
Кто в форте живет
В 2006 году «Строймонтаж» продал «Петровский форт» швейцарскому фонду Eastern Property Holdings (EPH, на 40% принадлежит фонду Valartis Group). А в 2014 году EPH выставил «Петровский форт» на торги. Но о закрытии сделки не сообщалось.
Сейчас, по данным Росреестра, бизнес–центром владеет ООО «Петровский форт», за которым стоит кипрский офшор Romsay Properties Limited. Но, как выяснил «ДП», последние 2 года бизнес–центр де–факто принадлежит швейцарскому фонду ENR Russia Invest SA. Информация об активе есть на сайте этого фонда. Причем прежний владелец актива — EPH тоже теперь входит в портфолио ENR Russia.
Конечные бенефициары ENR Russia неизвестны. Участники рынка предположили, что фактическим собственником «Петровского форта» по–прежнему может быть Артур Кириленко. Сам Артур Кириленко не подтвердил, но и не опроверг в беседе с «ДП» эту версию. «От того, кто чем владеет, объекты не становятся лучше или хуже», — философски заявил он.
Все дело в валюте
Причиной продажи, судя по всему, мог стать валютный кредит, который привлекал покупатель «Петровского форта» — EPH еще в 2008 году. Это заем в размере 24,5 млн швейцарских франков (около 1,8 млрд рублей) под залог бизнес–центра и 100% долей в ООО «Петровский форт».
В реестре залогов есть запись об обременении объекта в пользу ЮниКредит банка. В 2014 году, когда здание перешло к фонду ENR Russia, он получил и обременение в виде этого кредита. Информация о нем есть в отчетности фонда. Правда, кредит удалось пролонгировать до 2018 года. На одни проценты по этому займу в 2015 году ушла вся валовая прибыль ООО «Петровский форт» — 211 млн рублей. А ее чистые убытки за 2 года превысили 1,5 млрд рублей. На начало года кредитная нагрузка ООО «Петровский форт» составляла 2,8 млрд рублей. Так что сумма 3 млрд рублей, за которую выставлен на продажу бизнес–центр, позволит собственнику, похоже, только рассчитаться с долгами.
«Цена 3 млрд рублей — это верхняя граница рыночной стоимости актива. Хотя здание имеет хорошее месторасположение, стабильных арендаторов и стабильную доходность», — говорит Илья Андреев из BECAR Asset Management Group.
«Ожидания продавца завышены. Сегодня рыночная цена этого актива — около 2 млрд рублей. Местные и московские инвесторы интересуются такой недвижимостью, но только если она обеспечивает доходность выше 13%», — добавил Андрей Косарев из Colliers International в Санкт–Петербурге.
http://www.dp.ru
