Швейцарский инвестфонд ENR Russia Invest SA выставил на продажу БЦ “Петровский форт” за 3 млрд рублей. Доходы от аренды не позволяют собственнику обслуживать валютные долги.
Швейцарский фонд ENR Russia Invest (ENR), последние 2 года де–юре владеющий бизнес–центром “Петровский форт” в центре Петербурга, выставил его на продажу.
Убедились лично
О том, что “Петровский форт” выставлен на продажу за 3 млрд рублей, “ДП” сообщили несколько источников на рынке недвижимости. Корреспондент “ДП” в пятницу позвонил в “Петровский форт” и, представившись потенциальным покупателем, получил подтверждение и готовящейся продажи, и цены.
“Петровский форт” — бизнес–центр класса B общей площадью 48 тыс. м2, расположенный на пересечении Пироговской наб. и Финляндского пр. Он находится на участке площадью 1,2 га, где когда–то стоял незавершенный корпус гостиницы “Санкт–Петербург”.
В 2001 году права на недострой от РАО “ВСМ” перешли к дочерней структуре корпорации “Строймонтаж” Артура Кириленко и Сергея Полонского. Инвестиции в строительство бизнес–центра оценивались в $20 млн.
Комплекс был сдан в эксплуатацию в 2003 году. В нем девять офисных этажей (их арендопригодное пространство — 16,3 тыс. м2) и два торговых. В цоколе имеется паркинг на 106 мест.
Кто в форте живет
В 2006 году “Строймонтаж” продал “Петровский форт” швейцарскому фонду Eastern Property Holdings (EPH, на 40% принадлежит фонду Valartis Group). А в 2014 году EPH выставил “Петровский форт” на торги. Но о закрытии сделки не сообщалось.
Сейчас, по данным Росреестра, бизнес–центром владеет ООО “Петровский форт”, за которым стоит кипрский офшор Romsay Properties Limited. Но, как выяснил “ДП”, последние 2 года бизнес–центр де–факто принадлежит швейцарскому фонду ENR Russia Invest SA. Информация об активе есть на сайте этого фонда. Причем прежний владелец актива — EPH тоже теперь входит в портфолио ENR Russia.
Конечные бенефициары ENR Russia неизвестны. Участники рынка предположили, что фактическим собственником “Петровского форта” по–прежнему может быть Артур Кириленко. Сам Артур Кириленко не подтвердил, но и не опроверг в беседе с “ДП” эту версию. “От того, кто чем владеет, объекты не становятся лучше или хуже”, — философски заявил он.
Все дело в валюте
Причиной продажи, судя по всему, мог стать валютный кредит, который привлекал покупатель “Петровского форта” — EPH еще в 2008 году. Это заем в размере 24,5 млн швейцарских франков (около 1,8 млрд рублей) под залог бизнес–центра и 100% долей в ООО “Петровский форт”.
В реестре залогов есть запись об обременении объекта в пользу ЮниКредит банка. В 2014 году, когда здание перешло к фонду ENR Russia, он получил и обременение в виде этого кредита. Информация о нем есть в отчетности фонда. Правда, кредит удалось пролонгировать до 2018 года. На одни проценты по этому займу в 2015 году ушла вся валовая прибыль ООО “Петровский форт” — 211 млн рублей. А ее чистые убытки за 2 года превысили 1,5 млрд рублей. На начало года кредитная нагрузка ООО “Петровский форт” составляла 2,8 млрд рублей. Так что сумма 3 млрд рублей, за которую выставлен на продажу бизнес–центр, позволит собственнику, похоже, только рассчитаться с долгами.
“Цена 3 млрд рублей — это верхняя граница рыночной стоимости актива. Хотя здание имеет хорошее месторасположение, стабильных арендаторов и стабильную доходность”, — говорит Илья Андреев из BECAR Asset Management Group.
“Ожидания продавца завышены. Сегодня рыночная цена этого актива — около 2 млрд рублей. Местные и московские инвесторы интересуются такой недвижимостью, но только если она обеспечивает доходность выше 13%”, — добавил Андрей Косарев из Colliers International в Санкт–Петербурге.
http://www.dp.ru
