В Петербурге выбраны пять пилотных участков для реализации проектов комплексного устойчивого развития территорий. Инвесторам предложат участки в Невском, Красносельском, Фрунзенском и Пушкинском районах, а также в Горской.
Понятие “КУРТ” ввел федеральный закон №373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт — комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ). Опрошенные “ДП” эксперты считают, что КУРТы закрепят законодательно те отношения, которые до сих пор были между бизнесом и властью в рамках доброй воли сторон.
Речь идет о создании кварталов жилой застройки, обеспеченных всеми видами инфраструктуры. А понятие “устойчивость” предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов, но создание самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях.
Причем договоры КУРТ — принципиально новый вид договора, отличный от ранее предусмотренных в Градкодексе РФ проектов реновации и комплексного освоения территории (КОТ). Хотя основная цель КУРТ такая же — вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам не освоены или используются неэффективно.
Разработчики закона считают, что вовлечение в оборот новых земель позволит ежегодно вводить в стране дополнительно не менее 5 млн м2 жилья.
Все российские регионы должны предоставить Минстрою РФ список территорий для КУРТ. В соседней Ленобласти еще в конце прошлого года подготовили сразу несколько площадок для КУРТ. Как сообщил источник в правительстве региона, речь идет о двух больших территориях под Шлиссельбургом — на 168 и 211 га. На первой территории предполагается строительство домов от четырех до девяти этажей, вторую зону отдадут под малоэтажное строительство (до трех этажей). Еще один участок под КУРТ могут отдать в Токсово, но только в том случае, если муниципалам отдадут “земли Минобороны”. По всей видимости, речь идет о новой попытке вовлечь в оборот огромную территорию Ржевского полигона между Токсово и Лехтуси.
В Петербурге, как сообщил на круглом столе “ДП” председатель комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев, определены пять участков для КУРТ. Два из них планируется задействовать в рамках городской инициативы. “Это земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала в Невском районе, около станции метро “Ладожская”, — сообщил чиновник. Также в качестве пилотных рассматриваются три территории от собственников. Это квартал во Фрунзенском районе (территория, ограниченная Боровой и Камчатской улицами и Лиговским проспектом) и две территории Фонда РЖС — в Горской и в Пушкинском районе (между Киевским и Красносельским шоссе).
Цивилизованные формы
“В случае с землями РЖС все ясно — это пустые территории. Никаких противоречий при их комплексном развитии возникнуть не должно. А с кварталом на Лиговке сложнее — там много правообладателей. Но с некоторыми из них мы сейчас ведем переговоры. Попробуем отработать этот механизм”, — сообщил Владимир Григорьев и добавил, что переговоры по включению в программу КУРТ также ведутся с компанией “Старт-Девелопмент”, которая занимается проектом города-спутника Южный в Пушкинском районе.
“Если кто-то из бизнеса тоже хочет подключиться к этому процессу — милости просим на публичные слушания по ПЗЗ. До июля мы обязаны включить границы КУРТов в новые правила землепользования”, — добавил он.
Вопрос от бизнеса, какие “пряники” инвесторы получат за участие в этой программе, Владимир Григорьев парировал философски: “А в чем преимущества регулируемого перекрестка перед нерегулируемым?”
По его словам, федеральная инициатива с КУРТами очень напоминает идею возрождения некогда существовавшего Агентства по развитию территории, но уже на новом витке истории.
“Идея ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Сейчас ситуация странная. Условно говоря, у нас на 80 млн м2 недвижимости подтверждено ППТ, а построено лишь 1 млн м2. Но все делают новые и новые ППТ. И ситуация не становится драматичной только благодаря инерционности многих процессов в строительстве, а также здравому смыслу”, — говорит Владимир Григорьев. По его словам, ситуация, при которой город один несет обязательства по строительству всей инфраструктуры, а застройщик только строит и продает жилье — это перекос.
Обеспечить всех инфраструктурой за свой счет город не сможет. Тем более что планы строителей все время меняются. “Без жесткого градпланирования мы будем в состоянии перетягивания каната в условиях правовой неопределенности. КУРТ — это спасительная соломинка”, — заключил чиновник.
Закрепление пройденного
Участники рынка заявили, что запуск программы КУРТ для больших строительных компаний ничего принципиально не изменит. “Речь идет о развитии участков площадью по 100 га. Для тех, кто строит жилье кварталами, строительство всей инфраструктуры — это сложившаяся практика. А КУРТы лишь закрепят законодательно те отношения, которые до сих пор были между бизнесом и властью в рамках доброй воли сторон. Теперь это будет четко прописанное обязательство с понятным алгоритмом: инфраструктуру расписать, утвердить, согласовать график ее ввода. И иди себе осваивай территорию. Такая узаконенная форма нынешнего существования рынка”, — говорит гендиректор “БКН-Девелопмент” Леван Харазов.
“До сих пор развитие больших территорий было по сути экспромтом и для города, и для бизнеса. А закон придает большую легитимность и деятельности власти, и работе девелопера”, — заключил управляющий партнер Центра развития рынка недвижимости Владимир Горбунов.
http://www.dp.ru
