Российский рынок недвижимости оправился от кризиса и находится в медленном, но стабильном росте. Однако основной поток сделок проходит без участия иностранного капитала, так как интерес к отечественным активам со стороны нерезидентов пока не стал тенденцией, констатируют эксперты NAI Becar.
В рамках MIPIM-2013 эксперты отметили возросший интерес западных инвесторов к российской недвижимости. Высокая маржа доходности, быстрые сроки возврата вложений ставят российский real estate в один ряд с предложением Гонконга и Таиланда. Но иностранные инвесторы пока не торопятся вкладывать в недвижимость России, и большая часть инвестиций по традиции оседает в Москве, порядка 70-80% всего объема по РФ.
«Иностранные инвесторы сильно осторожничают, занимают пока больше наблюдательную позицию по отношению к российским активам. В основном это связано с текущими политическими, экономическими и правовыми рисками, которые пока остаются высокими в нашей стране. Инвестиционные критерии зарубежных инвесторов, как правило, редко совпадают с текущими ожиданиями продавцов своих активов, тем самым переговоры по потенциальным сделкам сильно затягиваются», – комментирует директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.
Тем не менее, по оценкам специалистов, в среднесрочной перспективе в нашем секторе неизбежна постепенная активизация иностранных компаний.
Самым востребованным и ликвидным в Петербурге и в целом по стране остается сектор жилого строительства – 20-40% доходности, со сроком окупаемости 4-5 лет. С учетом дефицита земельных ресурсов, также начал развиваться сегмент апарт-отелей.
Данный сегмент представлен в Петербурге несколькими проектами, стоимость апартамента в которых начинается от 2,9 млн. рублей. Как отмечает управляющий проекта VERTICAL (NAI Becar) Ксения Орлова, одним из преимуществ апартаментов является, что они являются не просто недвижимостью, а видом готового бизнеса, с которого можно получать ежемесячный доход.
По московскому опыту, петербургские девелоперы заявляют все больше новых проектов апарт-отелей, способствуя постепенному формированию рынка.
С 2008 года торговая недвижимость показывает самую высокую стабильность и доходность в направлении Commercial real estate и продолжает удерживать лидерские позиции. Иностранных инвесторов чаще всего интересуют уже готовые действующие объекты, с текущей доходностью не менее 10% (в зависимости от локации и статусности объекта).
Складские и офисные помещения с начала кризиса имели меньшую популярность. При инвестировании в эти сегменты ставки доходности составляют порядка 10-12% для офисов и 12-14% для складов.
Стоит также отметить, что «качественные складские комплексы в Петербурге почти полностью заполнены арендаторами, на текущий момент, новых проектов в данном сегменте крайне мало, – отмечает Андрей Бойков. – Сейчас на рынке формируется дефицит складов, что позволяет собственникам увеличивать ставки аренды и уменьшать ставки капитализации при продаже своих активов».
