Суббота , Октябрь 19 2019
Главная / Новости / В 2013 году дефицит на качественные торговые помещения в Москве сохранится

В 2013 году дефицит на качественные торговые помещения в Москве сохранится

Специалисты компании ASTERA подвели предварительные итоги 2012 года по рынку коммерческой недвижимости Москвы.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

В текущем году активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне, отмечают эксперты. Особенно активно себя проявили сети продовольственных магазинов, общественного питания, детских товаров, одежды и обуви. Они расширяли свое присутствие на рынке, в том числе за счет адаптации имеющейся концепции к характеристикам арендуемых помещений и развития новых форматов.

Собственники действующих торговых центров проводили политику повышения эффективности своих объектов за счет привлечения новых брендов; плановой ротации имеющихся арендаторов на более интересных, стабильных и платежеспособных; использования маркетинговых инструментов для продвижения объекта и усиления лояльности его посетителей.

Уровень арендных ставок в сегменте торговых центров в целом по рынку не претерпел существенных изменений, повышение происходило в рамках ежегодной индексации. Рост ставок аренды наблюдался в наиболее успешных и востребованных арендаторами торговых центрах.

В условиях ограничения строительства объектов в центре Москвы и низкого объема ввода новых торговых объектов розничные сети общественного питания, банки, аптеки увеличили активность в сегменте помещений формата street retail. Это в свою очередь привело к повышению конкуренции за наиболее привлекательные помещения и росту ставок аренды, особенно в популярных торговых коридорах в центре Москвы.

В 2012 году в сегменте street retail определяющими факторами для ритейлеров при выборе нового места под магазин являлись интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории. Операторы стремились извлечь выгоду с каждого квадратного метра. Имиджевые проекты стали единичными.

Со стороны собственников объектов недвижимости формата street retail высокая активность была связана с желанием заменить неэффективных арендаторов на более надежных и платежеспособных партнеров, способных обеспечить стабильный поток арендных платежей. В связи с этим зачастую собственники готовы были расстаться с арендаторами до окончания срока действия договора аренды.

В 2012 году ввиду дефицита качественных торговых площадей и высокого уровня ставок аренды в Москве многие ритейлеры сменили фокус на регионы.

«Отличительной чертой 2012 года стала децентрализация спроса. В условиях запрета на строительство новых объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, ограниченного объема качественного предложения и высокой конкуренции многие ритейлеры были вынуждены развивать свой бизнес в спальных районах столицы, городах Подмосковья и регионах России», — комментирует Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2012 году объем предложения пополнился десятью торговыми объектами, общей площадью 316 704 кв. м, что на 8% меньше, чем в 2011 году (349 000 кв. м).

До конца 2012 года в соответствие с заявленными планами можно ожидать ввод в эксплуатацию дополнительно 97 000 кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 53 000 кв. м. В случае реализации всех заявленных проектов общая площадь торговых центров Москвы увеличится на 1,6% и составит 6 322 717 кв. м. В 2012 году игроки рынка торговой недвижимости проявили повышенный интерес к формату аутлетов. На сегодняшний день в Москве реализуется четыре таких проекта: Outlet Village Belaya Dacha, Outlet Village Kievsky, Fashion House Moscow и БрендСити. Новые объекты торговой недвижимости Москвы, заявленные к вводу в эксплуатацию в 4 кв. 2012 года.

Темпы ввода в эксплуатацию торговой недвижимости в Москве в 2012 году не являлись достаточными для удовлетворения существующего спроса на качественные торговые объекты в Москве со стороны сетевого ритейла. В результате многие операторы сделали фокус на открытие новых торговых точек в городах Подмосковья и других регионах. Согласно официальным планам девелоперов, в 2013 году ситуация в Москве должна измениться. Прогнозируемый объем ввода новых объектов в столице на следующий год — 1 127 000 кв. м (ТЦ «Гудзо», аутлет Fashion House Moscow, River Mall, МЦ и т.д.). Если все проекты будут реализованы, показатель 2013 года выйдет на уровень 2010 года (1 196 000 кв. м). В этом случае общее количество качественных торговых площадей в Москве составит 7 449 717 кв. м.

СПРОС

На протяжении 2012 года активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне. В связи с ограничением качественных торговых помещений в Москве и высокого уровня конкуренции некоторые ритейлеры вынуждены были сменить фокус своего развития в столице с торговых центров на помещения формата street retail. В Подмосковье по-прежнему приоритет отдается сегменту торговых центров.

Другие сетевые операторы продолжили открывать новые торговые точки в Подмосковье («Детский мир», Связной, «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» и т.д.), строить торговые объекты самостоятельно («Магнит», «Globus»), пробовать новые форматы торговли (Компания 36,6,ОТП Банк, Metro Group, Магнит и т.д.), осваивать региональные рынки (Kira Plastinina, Эльдорадо, Буду мамой и т.д.). В частности сетевых ритейлеров интересуют малые города с населением от 300 тыс. человек и города с развитой нефтегазовой отраслью с населением от 60 тыс. человек.

Рост конкуренции и усиление онлайн-торговли заставляет игроков рынка корректировать маркетинговые стратегии и использовать новые инструменты привлечения потенциальных клиентов, например, social media. По мнению консультантов ASTERA, именно покупательский спрос будет определять динамику развития рынка торговой недвижимости Москвы и регионов России в ближайшие 2-3 года.

Наиболее активно в течение года развивались следующие группы арендаторов: одежда и обувь, детские товары, аптеки, магазины электроники, мебельные магазины. Продолжили развитие российские банковские структуры, продуктовые сети (как сетевые операторы, так и магазины шаговой доступности). Одним из самых активных игроков на рынке по-прежнему остается сегмент предприятий общественного питания.

В 2012 году продолжилась тенденция развития ритейлерами новых форматов: Компания «36.6» переводит часть аптек под новый бренд «Аптечный склад»; ОТП Банк открыл первые мини-офисы в формате «ОТП-Лайт»; Мясокомбинат «Павловская слобода» (марка «Велком») приступил к развитию сети магазинов и ресторанов фастфуд; «Реал — Гипермаркет» представил первый магазин в новом для себя формате «городской гипермаркет» в г. Щелково Московской области; Metro Group запускает в России два новых формата торговых комплексов: Metro Пункт и экомагазин, а также планирует открыть Интернет-магазин; Розничная сеть «Магнит» активно развивает магазины среднего формата; «Обувь России» инвестирует в бренд «Вестфалика», адаптированный под торговые центры; Starbucks планирует развивать сеть кофеен «у дороги» Seattles Best Coffee; «Евросеть» активно проводит ребрендинг своих салонов, а Mexx — реконцепцию бутиков; Sbarro открыла первый «уличный» павильон-ресторан на Комсомольском проспекте, 28; В гостинице «Москва» открылся первый в Европе парфюмерно-косметический бутик Chanel; Компания «Кофе Хауз» запускает новый формат городских заведений «КАФЕ ХАUЗ», где помимо стандартного меню можно заказать легкий алкогольный напиток (пиво); Сети Лента, О’Кей, традиционно развивающиеся в формате гипермаркета, открывают магазины в формате супермаркета площадью 1200-1500 кв. м; Операторы бытовой техники и электроники Ulmart и Эльдорадо запускают формат «пункты выдачи товара» в торговых центрах Москвы.

В 2012 г. наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов торговых центров пользовались помещения 50-100 кв. м. Это связано с высокой ротацией арендаторов в помещениях подобного формата.

Также в 2012 году ритейлеры продолжили активно осваивать регионы: С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу франчайзинга для своих аптек; «Детский мир» открывает магазины в городах Московской области (Химки, Мытищи) и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью (Альметьевск); Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города; «Связной» открыл флагманские салоны под новым брендом «Enter» в Московской области, Воронеже, Твери; Сеть «Эльдорадо», купившая в 2012 г. ритейлера «Берингов» (28 магазинов в 27 городах), ведет переговоры с еще тремя региональными сетями; Группа компаний «Детский мир» продолжает экспансию не только на территории российских регионов, но и в Казахстане; Ресторанный холдинг «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» вывела на рынок России сеть ресторанов паназиатской кухни под брендом Yam kee (Москва, Санкт-Петербург, Рязань, Уфа, Самара и др.); Обувная сеть Ecco открыла новые точки в 15-17 новых городах (ТРЦ РИО Нижний Новгород, ТРЦ «Сургут Сити Молл» Сургут, ТРЦ «Аура» Сургут, ТРК «Версаль» Новосибирск, ТРЦ «Калейдоскоп» Москва, и т.д.); Сеть «Буду мамой» планирует увеличить количество точек до 100 магазинов. Например, некоторые из них уже открыты в ТРЦ «Сити Молл» Сургут, «Мегамолл», «Мега», «Московский», OZ МОЛЛ Краснодар и т.д. Ключевые сделки по аренде

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В течение 2012 значительного роста арендных ставок не наблюдалось, как в сегменте торговых центров, так и в сегменте стрит-ритейл. Ставки росли в пределах предусмотренной уже заключенными договорами аренды индексации — 5-15%. Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. Особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений. В сегменте помещений формата street retail наблюдался рост ставок аренды по наиболее ликвидным помещениям, расположенным на наиболее востребованных направлениях в центральной части города.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

На протяжении всего 2012 года общий объем свободных площадей в наиболее привлекательных торговых центрах Москвы оставался на уровне 2%. В самых востребованных объектах, таких как ТЦ «Охотный ряд», «Европейский», «Метрополис», «Атриум», по-прежнему присутствуют листы ожидания. Ротация в таких комплексах происходит только при замене управляющей компанией арендаторов на более успешные, интересные для покупателей бренды. В менее востребованных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет около 3%. В только что введенных торговых комплексах и неудачно расположенных объектах этот показатель достигает 7-10%.

ПРОГНОЗ

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопредели невысокий объем ввода новых торговых площадей в Москве. По прогнозам консультантов ASTERA, из 1 127 000 кв. м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в эксплуатацию в 2013 году, будут реализованы не раньше 2014 года. В связи с этим дефицит на качественные торговые помещения сохранится. Можно прогнозировать, что собственники торговых центров продолжат политику активной ротации арендаторов с целью повышения эффективности своих объектов. Поэтому ставки аренды на помещения в формате торговых центров имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным объектам. В сегменте street retail прирост объема торгового предложения в 2013 году будет происходить за счет помещений на первых этажах новых жилых комплексов. Спрос на помещения формата street retail будет стабильно высоким, но к росту ставок аренды это не приведет. Учитывая опыт кризисных лет (2008-2009 гг.) и борьбу за повышение эффективности деятельности, в 2013 году многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек. Основным критерием по-прежнему будет являться возможность получения прибыли.

About admin

Читайте так же

Магазин доставки цветов предлагает необычные варианты соцветий

Содержание1 Салон доставки цветов предлагает необычные варианты соцветий1.1 Какие необычные цветы мы можем предложить?1.2 Еще …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *