Архитектурно-градостроительное решение разрабатывается после сбора основных исходных данных и подготовки архитектурной концепции, но до окончательного выпуска проектной документации и получения разрешения на строительство.
На практике работа над АГР часто ведется параллельно с ранней разработкой стадии «П». К этому моменту уже должны быть определены основные параметры объекта: его расположение на участке, высота, этажность, объемно-пространственная композиция, внешний облик, фасадные материалы и схема благоустройства.
При этом откладывать АГР до завершения всей проектной документации нецелесообразно. Если в процессе согласования потребуется изменить высоту здания, пластику фасадов, входные группы или посадку объекта, придется корректировать уже подготовленные разделы проекта.
С целью исключения рисков отклонения документации разработку 3D-модели для АГР рекомендуется поручать квалифицированным исполнителям, успешно проходившим подобные согласования. Дополнительная информация размещена на агр-модель-москва.рф.
АГР — это стадия проектирования или отдельная процедура
АГР не следует считать самостоятельной стадией проектирования, аналогичной проектной или рабочей документации. Это комплект архитектурных, градостроительных и визуальных материалов, необходимый для оценки внешнего облика объекта и его взаимодействия с окружающей застройкой.
АГР разрабатывается на основе архитектурной концепции и исходных градостроительных данных. Утвержденные решения затем учитываются при подготовке проектной и рабочей документации.
Упрощенно последовательность работ выглядит так:
- Получение и анализ исходных данных.
- Предпроектная проработка участка.
- Разработка архитектурной концепции.
- Подготовка комплекта АГР.
- Подача и согласование материалов.
- Детальная разработка проектной документации.
- Экспертиза проекта, если она требуется.
- Получение разрешения на строительство.
- Подготовка рабочей документации и строительство.
Некоторые этапы могут выполняться параллельно. Например, пока архитекторы готовят визуализации и фасады для АГР, проектировщики могут разрабатывать конструктивную схему и предварительные инженерные решения.
Оптимальный момент для начала разработки АГР
Начинать подготовку АГР рекомендуется после утверждения архитектурной концепции заказчиком. Концепция должна быть достаточно проработанной, чтобы основные параметры здания не менялись при каждой итерации.
Для начала разработки желательно определить:
- расположение объекта на земельном участке;
- назначение здания;
- основные технико-экономические показатели;
- предельные габариты и высотные отметки;
- этажность и количество подземных уровней;
- конфигурацию основных объемов;
- архитектурный облик фасадов;
- принципиальные планировочные решения;
- расположение входов, въездов и подъездов;
- основные фасадные материалы и цвета;
- размещение технического оборудования;
- решения по благоустройству территории.
Проекту необязательно быть полностью детализированным. Внутренние инженерные системы, узлы конструкций и рабочие чертежи на этом этапе могут еще разрабатываться. Однако внешний облик и градостроительные параметры объекта должны быть зафиксированы.
Как АГР связано с архитектурной концепцией
Архитектурная концепция предшествует подготовке АГР. На концептуальном этапе рассматриваются разные варианты размещения здания, его объемов, фасадов и функциональной организации.
В составе концепции могут разрабатываться:
- эскизы генерального плана;
- схемы функционального зонирования;
- варианты объемно-пространственной композиции;
- предварительные поэтажные планы;
- эскизы фасадов;
- базовые визуализации;
- предварительные технико-экономические показатели.
После выбора оптимального варианта начинается более точная проработка. Архитектурные решения проверяются на соответствие градостроительным ограничениям и оформляются в составе альбома АГР.
Таким образом, концепция отвечает на вопрос, каким может быть объект, а АГР фиксирует решение, которое предполагается реализовать и представить на рассмотрение.
Можно ли разрабатывать АГР одновременно со стадией «П»
АГР и проектная документация могут разрабатываться параллельно, но архитектурная часть должна опережать остальные разделы.
Оптимальная схема выглядит следующим образом:
- архитекторы формируют и фиксируют внешний облик объекта;
- конструктивные и инженерные решения проверяют реализуемость концепции;
- материалы АГР подаются на рассмотрение;
- замечания учитываются в архитектурной и проектной документации;
- после утверждения АГР проект детализируется без изменения согласованного облика.
Параллельная работа сокращает общий срок подготовки проекта. Однако она требует постоянной координации архитекторов, конструкторов, инженеров, специалистов по генеральному плану и благоустройству.
Если подготовить проектную документацию раньше АГР, возможны дополнительные затраты. Замечание к фасадам или объему здания может повлечь за собой изменение конструкций, планировок, инженерных трасс и технико-экономических показателей.
Какие исходные данные нужны для начала работ
Состав исходной документации зависит от объекта и характера планируемых работ. Как правило, для подготовки АГР необходимы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- техническое задание заказчика;
- актуальная топографическая съемка;
- результаты предпроектного анализа;
- материалы инженерных изысканий в необходимом объеме;
- ситуационный план;
- сведения о существующих зданиях и сооружениях;
- фотофиксация участка и окружающей застройки;
- предварительные планы, фасады и разрезы;
- технико-экономические показатели;
- концепция благоустройства;
- данные об ограничениях использования территории.
Для реконструкции дополнительно могут потребоваться обмерные чертежи, техническое обследование здания, архивные материалы и сведения о существующих фасадах.
Чем полнее исходные данные, тем ниже вероятность, что модель, визуализации или чертежи придется переделывать.
На каком этапе разрабатывается АГР для нового строительства
Для нового строительства АГР обычно начинают разрабатывать после предпроектного анализа участка и выбора архитектурной концепции.
Последовательность может быть следующей.
1. Анализ участка
Изучаются параметры земельного участка, окружающая застройка, транспортная доступность, ограничения и градостроительные регламенты. На этом этапе проверяется принципиальная возможность размещения объекта.
2. Эскизная проработка
Архитекторы определяют положение здания, его габариты, высоту, функциональную организацию и основные фасадные решения. Заказчику могут быть представлены несколько вариантов.
3. Фиксация архитектурной концепции
Выбранный вариант уточняется с учетом требований к участку, конструктивной реализуемости и инженерного обеспечения.
4. Разработка АГР
Подготавливаются чертежи, схемы, развертки фасадов, визуализации, фотомонтажи, пояснительная записка и необходимые цифровые модели.
5. Согласование и детализация проекта
После получения замечаний решения корректируются. Утвержденный вариант становится основой для последующей детализации проектной документации.
Главное правило: начинать АГР нужно не на стадии абстрактной идеи, но и не после окончательного завершения проекта.
Когда готовить АГР при реконструкции
При реконструкции подготовка АГР начинается после обследования существующего здания и определения состава проектируемых изменений.
До начала разработки необходимо понимать:
- какие конструкции и части здания сохраняются;
- меняются ли его высота, площадь и этажность;
- предусматриваются ли надстройки или пристройки;
- изменяется ли конфигурация кровли;
- какие элементы фасадов демонтируются;
- где появятся новые проемы и входные группы;
- какие материалы предполагается использовать;
- как будет размещено наружное инженерное оборудование.
Если АГР начать до проведения обмеров и обследования, проектная модель может не соответствовать фактическому состоянию объекта. Это повышает риск ошибок в фасадах, разрезах и визуализациях.
При реконструкции особенно важно наглядно разделить существующие, сохраняемые, демонтируемые и проектируемые элементы.
Нужно ли ждать завершения инженерных изысканий
Полностью откладывать архитектурную концепцию до завершения всех изысканий обычно не требуется. Однако ключевые результаты должны быть получены до окончательной фиксации проектных решений.
Например, геодезические данные влияют на посадку здания и вертикальную планировку. Геологические условия могут повлиять на подземную часть и конструктивную схему. Сведения об инженерных сетях — на расположение объекта, въездов и элементов благоустройства.
Если АГР разрабатывается на предварительных данных, необходимо предусмотреть проверку решений после получения итоговых результатов изысканий.
Что должно быть готово к моменту подачи АГР
К моменту подачи комплект должен представлять согласованное и технически реализуемое решение. В зависимости от требований к конкретному объекту в него могут входить:
- пояснительная записка;
- ситуационный план;
- схема планировочной организации земельного участка;
- генеральный план;
- транспортная схема;
- планы характерных этажей;
- разрезы;
- развертки и чертежи фасадов;
- колористические решения;
- сведения о фасадных материалах;
- визуализации с характерных точек;
- фотомонтаж объекта в существующую среду;
- решения по благоустройству;
- технико-экономические показатели;
- цифровые трехмерные модели.
Состав и форматы следует проверять непосредственно перед подачей, поскольку административные и технические требования могут обновляться.
Можно ли изменить проект после утверждения АГР
После утверждения АГР проект продолжает детализироваться. Допускается разработка конструктивных узлов, инженерных систем, внутренних помещений и других решений, не меняющих согласованный внешний облик и основные параметры объекта.
Особого внимания требуют изменения, затрагивающие:
- высоту и этажность;
- габариты здания;
- расположение объекта на участке;
- объемно-пространственную композицию;
- конфигурацию кровли;
- архитектуру фасадов;
- размеры и расположение проемов;
- входные группы;
- фасадные материалы и колористику;
- наружное инженерное оборудование;
- основные решения по благоустройству.
Если корректировки существенно влияют на утвержденное архитектурно-градостроительное решение, может потребоваться внесение изменений в материалы и повторное прохождение соответствующей процедуры.
Поэтому все принципиальные решения желательно проверить до подачи АГР.
Почему не стоит разрабатывать АГР слишком рано
Если начать работу на стадии, когда еще не определены основные параметры объекта, комплект будет постоянно меняться.
Это может привести к следующим проблемам:
- многократной переработке 3D-модели;
- изменению фасадов и визуализаций;
- расхождениям между чертежами;
- увеличению сроков;
- росту стоимости проектирования;
- появлению разных версий технико-экономических показателей;
- ошибкам при формировании итогового альбома.
АГР не должен разрабатываться на основе концепции, которая еще не согласована внутри команды заказчика.
Почему нельзя откладывать АГР до завершения проекта
Обратная ошибка — подготовка АГР после выпуска основных разделов проектной документации.
Если при рассмотрении будут предложены изменения внешнего облика, они могут повлиять не только на архитектуру, но и на:
- несущие конструкции;
- планировку помещений;
- расположение инженерного оборудования;
- решения по пожарной безопасности;
- естественное освещение;
- благоустройство;
- сметную стоимость;
- продолжительность строительства.
Чем позже вносятся подобные изменения, тем дороже обходится их реализация. Поэтому АГР должно фиксировать архитектурное решение до глубокой детализации взаимосвязанных разделов.
Типовой график разработки
Универсального срока подготовки АГР не существует. Продолжительность зависит от площади и назначения объекта, сложности фасадов, количества корпусов, состояния исходной документации и количества согласующих сторон.
Работы обычно включают:
- Сбор и проверку исходных данных.
- Предпроектный анализ.
- Уточнение архитектурной концепции.
- Разработку чертежей и схем.
- Создание трехмерной модели.
- Подготовку визуализаций и фотомонтажей.
- Формирование альбома.
- Внутреннюю проверку.
- Подачу материалов.
- Устранение замечаний при их наличии.
Названный подрядчиком срок разработки обычно не включает время, необходимое заказчику для принятия решений, получение дополнительных данных и прохождение административного рассмотрения. Эти периоды следует учитывать отдельно.
Частые ошибки при выборе этапа разработки
Начало работы без утвержденной концепции
Постоянное изменение площади, этажности и фасадов приводит к многократной переработке комплекта.
Подготовка АГР по неактуальным чертежам
Если архитекторы, инженеры и специалисты по визуализации используют разные версии файлов, в итоговых материалах появляются противоречия.
Разработка после завершения стадии «П»
Замечания к архитектуре могут потребовать пересмотра уже подготовленных проектных решений.
Недостаточная инженерная проверка концепции
Эффектный фасад может оказаться несовместимым с конструктивной схемой, вентиляционным оборудованием, требованиями пожарной безопасности или эксплуатационными условиями.
Игнорирование реконструируемой части здания
При реконструкции нельзя разрабатывать АГР только по архивным материалам без актуальных обмеров и обследования.
Несогласованное изменение проекта
Если после утверждения АГР одна из проектных групп корректирует фасад, вход или инженерное оборудование, документация перестает соответствовать согласованному решению.
Как организовать разработку АГР без лишних корректировок
До начала подготовки комплекта рекомендуется провести установочное совещание с заказчиком и проектной командой. На нем необходимо зафиксировать:
- актуальную версию архитектурной концепции;
- основные технико-экономические показатели;
- границы проектирования;
- требования к фасадам и благоустройству;
- перечень исходных данных;
- состав выдаваемых материалов;
- ответственных за согласование решений;
- порядок передачи и актуализации файлов;
- календарный график;
- процедуру внесения изменений.
Все участники должны работать с единой информационной моделью или согласованным комплектом исходных файлов. Это снижает риск расхождений между альбомом АГР и проектной документацией.
Вывод
АГР разрабатывается между архитектурной концепцией и окончательной детализацией проектной документации. Оптимальный момент для начала работ наступает, когда основные параметры и внешний облик здания уже определены, но проект еще можно корректировать без значительных затрат.
Подготовку АГР целесообразно вести параллельно с ранней стадией проектной документации. При этом архитектурные решения должны быть предварительно проверены конструкторами и инженерами.
Утвержденное АГР становится ориентиром для дальнейшего проектирования: фасады, габариты, посадка здания и другие значимые характеристики проектной документации должны соответствовать принятому архитектурно-градостроительному решению.