Группа компаний «Эталон» опубликовала сегодня сокращенную консолидированную финансовую отчетность по МСФО за 6 месяцев по 30 июня 2012 г. и неаудированные операционные результаты за три месяца (квартал) по 30 сентября 2012 г., составленные на основе управленческой отчетности Компании.
Выручка компании за первое полугодие текущего года выросла на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 12,157 млрд рублей . Прибыль до уплаты процентов, налогообложения, начисления амортизации и износа (EBITDA) в первом полугодии 2012 г. составила 3,218 млрд рублей.
Доля выручки компании, приходящаяся на сегмент строительства зданий промышленного назначения, выросла до 20%, что оказало естественный «размывающий» эффект на консолидированную рентабельность по EBITDA в силу традиционно скромных показателей рентабельности модели бизнеса «fee-development» (в которой вознаграждение девелопера рассчитывается как процент от себестоимости строительства). Консолидированная рентабельность по EBITDA в первом полугодии 2012 года составила 26% (в первом полугодии 2011 г. этот показатель составлял 38%);
Прибыль за период составила 2,369 млрд рублей;
В III квартале 2012 года компанией были заключены новые контракты на продажу 75000 кв. м. или на 5,6 млрд рублей – рост на 18% и на 28% соответственно по сравнению с аналогичными показателями III квартала 2011 года.
Средняя цена выросла в III квартале 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9% до 74000 рублей за кв. м. Этот рост в основном определялся изменением структуры продаж: доля 3- и 4-х комнатных квартир в 3-м квартале 2011 г. составляла 31%, а в 3-м квартале 2012 г. она составила 21%;
Доля продаж с использованием ипотеки в III квартале 2012 года выросла до 13%. Средний процент первоначального платежа составил 73% (что существенно превышает среднее значение в 50%, предусмотренное бизнес-моделью Компании).
Доля контрактов на продажу объектов в Московском регионе (Москве и Московской области) в 3-м квартале 2012 года составила 18%.
В III квартале 2012 года начались продажи в жилом комплексе на ул. Маршала Тухачевского в Санкт-Петербурге (этот жилой комплекс комфорт-класса имеет 24000 кв. м. чистой реализуемой площади и будет сдан в 2013 г.).
Также было завершено строительство ЖК «Юбилейный Квартал», одного из самых крупных и наиболее прибыльных проектов Группы и крупнейшего интегрированного девелоперского проекта в Санкт-Петербурге. Строительство началось в 2007 году, и в 3-м квартале 2012 г. возведение 13 зданий и 7 671 квартир, способных принять более 20 тысяч жильцов, было завершено. Объект имеет 602 000 кв.м. чистой реализуемой площади.
«Финансовые результаты первого полугодия, достигнутые нашей компанией, необходимо рассматривать с учетом контекста, – прокомментировал отчетность за первое полугодие 2012 года и операционные результаты III квартала 2012 года финансовый директор Группы «Эталон» Антон Евдокимов. – Во-первых, промежуточная финансовая отчетность в нашей отрасли, как правило, менее репрезентативна – в силу большой продолжительности проектов и неравномерного распределения «запусков» нового строительства и сдачи готовых объектов в течение года. С учетом консервативной учетной политики Группы «Эталон» (принята учетная политика «признание выручки после перехода права собственности»), наша финансовая отчетность отражает, исторические показатели деятельности Группы и включает в себя данные по объектам, которые уже были сданы от 12 до 18 месяцев назад.
Во-вторых, наши коммерческие, общепроизводственные и административные расходы в основном признаются по мере их фактического осуществления – без какой-либо привязки к передаче права собственности или объемам новых контрактов на продажу. Таким образом, подход к признанию затрат в нашей учетной политике отличается от нашего подхода к признанию выручки (основанного на передаче права собственности покупателям).
В-третьих, несмотря на то, что в первом полугодии мы достигли роста выручки на 29%, доля низкомаржинального бизнеса по строительству промышленных объектов в общем объёме выручки увеличилась до 20% – и это естественным образом «размыло» наш показатель EBITDA. Это может потребовать детального сегментного анализа.
В-четвертых, показатель EBITDA Группы «Эталон» за 2011 года был существенно выше прогнозов компании и ожиданий аналитиков (на 16% выше консенсус-прогноза), с достаточно стабильной рентабельностью – но в первом полугодии 2012 года это привело к некоторому снижению показателей. В IV квартале 2011 года ряд квартир были переданы покупателям ранее, чем первоначально ожидалось. Это оказало существенное воздействие на перераспределение выручки между 2011 года и 2012 года.
Эти моменты являются неотъемлемой частью нашего бизнеса и нашей отрасли – и их, как правило, понимают инвесторы в компании, работающие в сфере недвижимости.
Анализируя ближайшее будущее, мы видим, что наш график сдачи объектов в 2012 г. предполагает сдачу большого количества объектов в 4-м квартале 2012 г. – а это может привести к определенному влиянию «даты отсечения» (последней даты, продажи за которую учитываются в выручке 2012 г.) на нашу годовую выручку и EBITDA. Это может потребовать внесения корректировок в наш анализ показателя EBITDA».
«В III квартале 2012 года объем наших новых продаж вырос на 18% в физическом измерении и на 28% в денежном измерении – продажи достигли 75000 кв.м. и 5,6 млрд рублей соответственно. Эти показатели соответствуют нашим прогнозам о 25%-ном росте новых продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но анализировать эти данные следует с учетом той информации, что доля 3- и 4-х комнатных квартир в 3-м квартале 2011 г. и 3-м квартале 2012 г. составляла 31% и 21% соответственно», – отметил директор по инвестициям и Член Совета Директоров Группы компаний «Эталон» Дмитрий Булхуков.
Он также добавил, что IV квартал традиционно дает компании наибольший объем новых продаж. «Первоначально мы планировали начало реализации квартир в комплексе «Царская столица» так, чтобы захватить активные месяцы – сентябрь и октябрь (в таком случае эти продажи учитывались бы в нашей годовой отчетности за 2012 год). Мы можем также увидеть ситуацию, при которой начало продаж в комплексе «Эталон-Сити» сдвинется на 2013 год. Однако, мы полагаем, что наш прогноз о 25%-ном росте новых продаж по-прежнему осуществим», – уточнил Дмитрий Булхуков.
Он также добавил, что финансовое состояние Компании остается весьма устойчивым. «У нас имеется 519 млн долларов США, которые мы планируем использовать как капитал для расширения нашего бизнеса – а чистый объем денежных средств на балансе Компании составляет 170 млн. долларов США и мы планируем использовать эти средства для увеличения стоимости компании для акционеров. Мы уже работаем над рядом сделок по приобретению активов и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Эти потенциальные сделки мы планируем закрыть до конца текущего года», – подытожил Дмитрий Булхуков.
