Начиная со II квартала 2012 года, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга не было введено ни одного качественного складского комплекса, площади которого были бы предназначены для сдачи в аренду, отмечается в аналитическом отчете Knight Frank St-Petersburg.
По данным экспертов, доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Петербурга продолжает снижаться. При этом ставки аренды остаются стабильными в обоих классах.
В течение 2013 года ожидается ввод не более 50-60 тыс. кв.м спекулятивных качественных складских площадей.
Ключевые события
В I квартале 2013 года российское представительство производственной компании подписало контракт на услуги ответственного хранения (3PL-услуги) с одним из логистических операторов в Санкт-Петербурге. Общий объем сделки составил 25 тыс. паллетомест. Эксклюзивным консультантом выступила компания Knight Frank St. Petersburg.
Сразу несколько зарубежных компаний в I квартале текущего года заявили о возможном строительстве своих заводов в Санкт-Петербурге. Немецкая группа Mann+Hummel, крупнейший производитель воздушных фильтров для транспортных средств и двигателей, рассматривает возможность строительства завода в Санкт-Петербурге с целью увеличения своих мощностей в России. Холдинг Grupo Antolin планирует к 2015 году запустить второй завод по производству автокомплектующих в регионе. Объект разместится в индустриальном парке в Тосненском районе Ленинградской области.
ООО «Промышленно-логистический центр “Алексеевка”» начинает создание индустриального парка для нужд порта Усть-Луга в поселке Алексеевка Кингисеппского района. Объект будет размещен на земельном участке площадью 200 га в 60 км от порта и может быть реализован к 2015 году. На территории индустриального парка смогут разместиться складские и производственные мощности третьего и четвертого классов опасности.
«В настоящий момент предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом нынешнего высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине 2013 году на рынке вообще может не остаться свободных площадей», – комментирует руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.
Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, которые достаточно популярны в других регионах (в частности в Москве), отмечают аналитики. «Уже сейчас мы наблюдаем рост числа таких сделок и увеличение их объема. Наша компания принимает участие в реализации ряда проектов этого типа. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit – один из способов минимизации рисков того, что объект останется не заполненным на момент его выхода на рынок», – считает Михаил Тюнин.
Предложение
В I квартале 2013 года предложение на рынке качественной складской недвижимости не пополнилось ни одним новым комплексом. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец I квартала 2013 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв.м готовых площадей. Как отмечают эксперты, в основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах.
Спрос
Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Но полное отсутствие нового предложения сказывается на уровне поглощения спекулятивных складских площадей, которое в I квартале 2013 года составило менее 4 тыс. кв.м. Однако даже такое незначительное поглощение сказалось на доле вакантных площадей, которая продолжила снижаться и к концу рассматриваемого периода достигла уровня 1,4%.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что за последние 12 месяцев структура спроса на качественную складскую недвижимость начала меняться. Так, в I квартале текущего года доля заявок на блоки площадью менее 1 тыс. м2 снизилась в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, а доля заявок на блоки площадью 3 000 – 7 000 кв.м увеличилась на 15 п.п.
Коммерческие условия
Несмотря на дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, ставки аренды пока остаются стабильными и соответствуют уровню конца 2012 года: 120-127 долларов/кв.м/год (triple net) в классе А и 117-120 долларов/кв.м/год в классе В.
Прогноз
До осени 2013 года не планируется введение в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского комплекса. К концу года заявлен выход нескольких новых объектов, однако площади в них сдаются в аренду уже сейчас, к тому же, их общая площадь не превысит 50-60 тыс. кв.м. Сходная ситуация ожидается в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, сохранится в ближайшие два года.
Под давлением активного спроса на рынке ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. В свою очередь это неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 долларов/кв.м/год (triple net) в текущем году ожидать не стоит.
В связи с достаточно пассивной позицией девелоперов, которые не спешат с выводом на рынок новых площадей, следует ожидать появления сделок в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или продажей построенных объектов. По мнению аналитиков, подобные сделки станут единственным способом удовлетворить хотя бы часть имеющегося на рынке спроса.
