Вторник , Ноябрь 12 2019
Главная / Новости / Эксперты подвели итоги 2011 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты подвели итоги 2011 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

В 2011 году было введено в эксплуатацию 143,8 тыс. кв. м качественных офисных площадей, более половины из которых вышли на рынок в III кв. 2011 года. Последние два года объем поглощения в среднем на 20% превышает объем нового ввода.

Доля свободных площадей за 2011 год снизилась на 4,4 п.п. и составила 10,6% от общего объема рынка. Объем свободных площадей на конец года составляет 174,1 тыс. кв. м. За год средние ставки аренды выросли: в классе А значительно — на 20,7%, в классе B изменение составило 8,1%.

В целом, рынок офисной недвижимости находится в фазе активного качественного роста, но, тем не менее, ожидание второй волны кризиса, относительная экономическая стабильность отчасти сдерживают планы участников рынка. В 2011 году наблюдается рост ставок аренды, снижение доли свободных площадей; сохраняется спрос на крупные офисные блоки, однако число доступных вариантов заметно сократилось: основное предложение приходится на недавно введенные объекты.

Ключевые события

В последние несколько лет активно начала развиваться деловая зона «Пулково». В этом году здесь было завершено строительство двух бизнес-центров класса А «Юпитер» и «Аэропорт», входящих в проект многофункционального комплекса «Аэропорт-сити» (инвестор Авиелен А.Г.). В начале 2012 г. планируется выход на рынок последнего высококачественного офисного объекта, входящего в состав комплекса, бизнес-центра «Цеппелин». К 2014 г. в рамках стратегического проекта развития аэропорта «Пулково», инвестором которого выступает ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы», здесь должен появиться ещё один бизнес-центр. На сегодняшний день доля офисных площадей в зоне Пулково составляет почти 6%, а доля всего Московского района — 11% от общего объема рынка.

ООО «Фрегат», дочерняя структура компании «Лидер групп», завершает строительство 140-метрового небоскреба Leader Tower на площади Конституции. Это будет одно из первых сооружений в городе, превосходящих по высоте шпиль Петропавловского собора. Высота здания — 38 этажей, общая площадь — 49,5 тыс. кв. м.

Крупные компании инвестируют средства в офисные объекты для собственных нужд. В сентябре 2011 года состоялось торжественное открытие нового головного офиса банка «Санкт-Петербург» на Малоохтинском проспекте. Общая площадь банковских помещений составляет 47 440 кв. м, здание входит в состав делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». В 2012 году планируется ввод в эксплуатацию офисного здания компании «Транснефть» на Арсенальной набережной. Компания «Газпром нефть» предполагает размещение штаб-квартиры в высотном деловом комплексе «Лахта центр», который пока находится на этапе согласования. В 2011 году были совершены две крупные сделки по приобретению уже готового здания для собственных нужд. В новом бизнес-центре на Белоостровской, 6 более половины офисных площадей (5,2 тыс. кв. м) приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», оставшуюся часть (около 4000 тыс. кв. м) — компания «Ленстройинвест».

«Рынок офисной недвижимости постепенно перестает быть «рынком арендатора». Собственники бизнес-центров, имеющих удачную концепцию и местоположение, теперь с неохотой идут на компромисс по снижению ставок аренды, а дополнительные места на парковке придерживают только для крупных арендаторов, — отмечает руководитель Отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. — Речи о каких-то скидках и специальных предложениях уже не идет, у многих арендаторов, заключавших договора в кризисный период, закончился льготный период аренды. Однако, несмотря на то, что рынок офисной недвижимости находится в фазе подъема, складывающаяся сегодня экономическая ситуация оказывает сдерживающее влияние как на арендаторов, рассматривающих возможность переезда, так и на девелоперов. Таким образом, многие игроки рынка продолжают откладывать принятие финального решения и, по-прежнему, занимают выжидательную позицию.

Предложение

За 2011 год объем предложения увеличился на 143,8 тыс. кв. м качественных офисных площадей и составил 1648 тыс. кв. м. Более трети офисных площадей, введенных в эксплуатацию, пришлось на Красногвардейский район и немногим более 20% площадей — на Московский район.

Сравнение с предыдущими годами показало, что темпы роста нового предложения продолжают снижаться. Так, в 2011 г. объем выхода на рынок качественных офисных площадей уменьшился на 20% по сравнению с 2010 г. и почти на 40% по сравнению с 2009 г..

Спрос

Доля свободных площадей продолжает снижаться: за год показатель упал с 14,9% до 10,6% по обоим классам. В классе A доля свободных площадей снизилась на 8,9 п.п., до 13,3%, в классе B — на 3 п.п., до 9,7%.

Небольшой рост свободных площадей был зафиксирован лишь в 3 кв. 2011 г. (доля свободных площадей поднялась до 13,7%) в связи с выходом на рынок новых объектов с большим объемом свободных площадей.

В абсолютном выражении объем свободных площадей на конец года составляет 174,1 тыс. кв. м.

Коммерческие условия

В 2011 году ставки аренды существенно выросли в классе А: в рублях изменение составило 20,7%, в долларах немногим менее — 18,7%. В классе B ставки аренды повысились на 8,1% в рублях и на 6,3% в валюте.

Значительный рост ставок аренды был отмечен ещё в I кв. 2011 года на фоне позитивных тенденций в конце 2010 года, когда средние ставки аренды буквально за квартал выросли в классе А на 10%, в классе B на 3-4%. Однако собственники офисных объектов переоценили реальный рост рынка, и уже в следующем квартале средние ставки аренды в рублях немного снизились, в долларах же рост продолжился, причиной чему стало падение валюты на 1,16 руб. за квартал. Во втором полугодии ставки вновь начали расти. Тем не менее, в классе B рост был стабилен, а в классе А значителен, что было обусловлено, во-первых, выходом на рынок современных высококачественных объектов со ставками, превышающими среднерыночные по сегменту, а во-вторых, ставки в рублях взлетели в тех объектах, где они изначально выставлялись в валюте, поскольку за полгода курс доллара вырос на 3,24 руб., а курс евро на 1,78 руб.

На конец 2011 года арендные ставки на помещения класса A варьируются в диапазоне от $350 до $880 за кв. м в год, включая операционные расходы и не включая НДС. В классе B ставки находятся в пределах от $190 до $630 за кв. м в год.

Прогноз

В 2012 году, по словам специалистов Knight Frank, ожидается ввод в эксплуатацию 190-210 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Почти половина площадей в заявленных проектах располагается в Московском районе. Среди них 38-этажный небоскреб Leader Tower на площади Конституции, бизнес-центр компании Адамант на Цветочной улице, общая площадь которого составит 56 тыс. м2, бизнес-центр «Цеппелин», входящий в состав многофункционального комплекса «Аэропорт-сити» в зоне Пулково.

About admin

Читайте так же

Вывоз строй мусора на разных этапах строительства

Содержание1 Вывоз строй мусора на этапе отделочных работ2 Вывоз строй мусора после завершения строительных работ3 …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *